Оценка имущества по ФЗ-494

Стоимость оценки

от 12 000

Сроки проведения

7–10 дней

Что такое оценка имущества в рамках КРТ по ФЗ-494

Оценка имущества в рамках комплексного развития территорий (КРТ) — это установленная законом процедура определения рыночной стоимости объектов недвижимости, подлежащих изъятию, выкупу или переносу в связи с реализацией проектов комплексной застройки. КРТ регулируется Федеральным законом № 494-ФЗ от 30 декабря 2020 года, а также Градостроительным и Земельным кодексами Российской Федерации. Оценка в этом контексте необходима для расчета справедливой компенсации владельцам и пользователям недвижимости.

Согласно ст. 56.12 Градостроительного кодекса РФ и положениям закона № 494-ФЗ, комплексное развитие территорий предполагает возможность изъятия имущества у частных собственников в целях жилищного, инфраструктурного или промышленного строительства. При этом государство обязано обеспечить компенсацию, равную рыночной стоимости объекта и возможным убыткам, связанным с прекращением права собственности или пользования.

Рыночная оценка имущества играет ключевую роль в урегулировании интересов собственников, арендаторов, инвесторов и органов власти. Она становится основой для заключения соглашений о выкупе, определяет компенсационные выплаты, либо используется в качестве доказательства в судебных спорах при несогласии с размером возмещения.

АНО ЭПЦ "Топ Эксперт" предоставляет профессиональные услуги по оценке объектов в рамках КРТ в полном соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки и судебной практикой. Мы обладаем опытом в оценке недвижимости, имущественных прав, арендных отношений и убытков, связанных с изъятием, что делает нашу работу надежным инструментом защиты имущественных интересов граждан и бизнеса.

В каких случаях требуется оценка имущества по ФЗ-494

Оценка имущества в рамках реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) становится необходимой в ряде строго определённых законом ситуаций. Согласно положениям Федерального закона № 494-ФЗ, а также ст. 56.13 и 56.14 Градостроительного кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость имущества должна быть определена в обязательном порядке, если планируется его изъятие, выкуп или обмен в рамках утвержденного проекта планировки территории.

Наиболее распространённый случай — это изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Если ваш дом, квартира, коммерческое помещение или земельный участок попадают под действие программы КРТ, государственный или муниципальный орган вправе инициировать процедуру выкупа, предварительно определив рыночную стоимость имущества через независимую оценку. Эта стоимость должна быть справедливой, объективной и учитывать все характеристики объекта.

Второй важный случай — определение компенсации при прекращении вещных или арендных прав. Это особенно актуально для собственников, пользующихся недвижимостью на основании договора аренды, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного пользования или сервитута. При прекращении этих прав вследствие утверждения КРТ требуется оценить, во что выражаются убытки владельца, и компенсировать их в денежной или имущественной форме.

Третий сценарий — расчёт компенсации за неотделимые улучшения, которые были произведены собственником или арендатором: пристройки, ремонт, инженерные коммуникации, обустройство земельного участка. Даже если само строение или участок переходит государству, такие вложения подлежат компенсации, что подтверждается оценочным отчётом.

Четвёртая ситуация — возникновение спора по поводу размера возмещения. Если собственник не согласен с предложенной суммой, он вправе заказать независимую оценку у аккредитованной организации. Отчёт оценщика может быть использован для защиты интересов в суде или при переговорах с органами власти.

Также оценка имущества обязательна при предоставлении объекта взамен изымаемого, чтобы сравнить стоимость передаваемой недвижимости с выкупаемой. Это обеспечивает равнозначность компенсации.

АНО ЭПЦ "Топ Эксперт" обладает обширной практикой в оценке при реализации КРТ — как по инициативе органов власти, так и по запросам собственников. Мы учитываем не только формальные параметры, но и индивидуальные особенности объектов, специфику вложений, категорию земель и актуальную судебную практику. Это позволяет нашим клиентам защищать свои имущественные интересы, в том числе в конфликтных и спорных ситуациях.

Основные виды оценки имущества в рамках КРТ

Оценка имущества, проводимая при реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ), может включать в себя несколько направлений в зависимости от юридического контекста, стадии процесса и типа имущества. Она применяется не только в досудебной и административной фазе, но и в рамках различных видов судебного производства: гражданского, арбитражного, административного и, реже, уголовного. Каждый из этих процессов предъявляет свои требования к методике, форме и цели оценки.

Досудебная оценка имущества при КРТ
На первом этапе реализации проекта КРТ, когда власти инициируют изъятие имущества, оценка проводится для расчёта стоимости объектов, попадающих в зону развития. Это может быть:
– оценка рыночной стоимости квартир, домов, нежилых зданий;
– оценка земельных участков, прав на участки (аренда, сервитут);
– оценка неотделимых улучшений и вложений в объект;
– оценка убытков и компенсаций.
В этой фазе оценка требуется органам власти для составления предложения собственникам, а также самим собственникам — для проверки справедливости компенсации.

Оценка имущества в рамках гражданского процесса
Если собственник не согласен с размером предлагаемой компенсации или условиями выкупа, он вправе обратиться в суд. В этом случае оценка проводится как часть судебного спора.
Типовые споры:
– установление рыночной стоимости квартиры, здания, участка;
– компенсация за прекращение вещного или арендного права;
– расчёт убытков, вызванных изъятием или сносом;
– несогласие с оценкой, проведённой по заказу администрации.
АНО ЭПЦ "Топ Эксперт" имеет опыт участия в гражданских делах в качестве стороннего оценщика, эксперта и консультанта.

Оценка имущества в арбитражном процессе
Если изъятие или реализация КРТ затрагивают имущественные интересы юридических лиц, дело рассматривается в арбитражном суде. Это могут быть:
– споры о стоимости коммерческой недвижимости, зданий, производственных объектов;
– компенсация за досрочное расторжение договора аренды;
– оценка прав аренды, долей в уставном капитале, убытков бизнеса.
Особенность арбитражной оценки — необходимость строгого соблюдения ФСО, ФЗ-135, бухгалтерских и налоговых норм, а также ясного экономико-правового обоснования.

Оценка в административном процессе
Когда спор возникает на стадии публичных слушаний, согласований или досудебных обжалований действий органов власти, оценка используется для аргументации позиции собственника. Например:
– собственник доказывает, что его имущество оценено ниже рыночной стоимости;
– выявлены ошибки в акте осмотра, не учтены улучшения;
– не соблюдён порядок изъятия.
Отчёт об оценке прикладывается к заявлению или жалобе в административный орган, комиссию по досудебному урегулированию или прокуратуру. Важно, чтобы он был составлен квалифицированным оценщиком, имел силу доказательства и соответствовал требованиям ФЗ-135.

Оценка имущества в уголовном процессе
Хотя случаи КРТ и уголовного судопроизводства пересекаются редко, бывают ситуации, когда оценка имущества необходима в рамках расследования уголовных дел. Например:
– при возбуждении уголовного дела по фактам мошенничества при выкупе недвижимости;
– злоупотребление должностными полномочиями при определении компенсации;
– фальсификация отчёта об оценке в пользу одной из сторон.

Таким образом, оценка имущества при реализации КРТ — это не просто акт определения цены, а сложный юридический инструмент, охватывающий весь цикл: от разработки проекта планировки территории до защиты имущественных прав в суде. АНО ЭПЦ "Топ Эксперт" обладает всем необходимым — опытом, лабораторной и экспертной базой, квалифицированными оценщиками и судебной практикой — чтобы гарантировать защиту интересов собственников и бизнеса на всех этапах процедуры.

Как заказать оценку имущества в рамках КРТ

Процедура заказа оценки имущества, подлежащего изъятию или компенсации в рамках комплексного развития территорий (КРТ), требует внимательного подхода как со стороны органов власти, так и со стороны граждан и юридических лиц. В соответствии с положениями Федерального закона № 135-ФЗ и ФЗ-494, отчёт об оценке должен быть подготовлен квалифицированным оценщиком, соответствовать федеральным стандартам оценки (ФСО) и иметь юридическую силу.

Подготовка документов
Перед заказом оценки необходимо собрать базовый пакет документов. Он может отличаться в зависимости от типа имущества:
– для объектов недвижимости: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, поэтажный план, кадастровый паспорт, технический план, договоры и акты ввода (при наличии);
– для земельного участка: документы на участок, сведения о разрешённом использовании, кадастровая карта, планы межевания;
– для арендуемых объектов — договор аренды, акты улучшений, перепланировок.
Наши специалисты предоставляют индивидуальные консультации по необходимым документам.

Заключение договора с оценочной организацией
АНО ЭПЦ "Топ Эксперт" предлагает прозрачную процедуру:
– обсуждение задачи с клиентом;
– согласование сроков, условий и стоимости;
– подписание договора на оценку имущества в соответствии с ФЗ-135.
Мы предоставляем оценку не только собственникам, но и адвокатам, юристам, застройщикам, представителям органов власти и судов.

Проведение осмотра и анализ объекта
После подписания договора наши оценщики осуществляют выезд на объект, проводят его технический осмотр, фотофиксацию, сбор фактической информации и анализ сопутствующих факторов: инфраструктура, правовой статус участка, фактическое использование, уровень износа, улучшения. При необходимости подключаются специалисты строительной или химической лаборатории центра.

Подготовка отчёта и передача результатов
Оценка проводится с использованием методик сравнительного, доходного и затратного подхода, утверждённых в ФСО. Готовый отчёт содержит:
– расчёт рыночной стоимости объекта;
– аналитическую часть;
– обоснование выбора подходов;
– заключение оценщика.
Отчёт предоставляется в бумажной и/или электронной форме, в зависимости от целей: переговоры, подача в администрацию, представление в суд, досудебное обжалование.

Дополнительные услуги
В случае спора по стоимости имущества, АНО ЭПЦ "Топ Эксперт" готовит:
– рецензии на отчёты других оценщиков;
– пояснительные записки для суда;
– экспертные заключения по расчётам убытков;
– консультации при переговорах с органами власти.
Благодаря удобному расположению офисов рядом с метро Охотный ряд и метро Тульская, а также возможности дистанционного взаимодействия, процедура оценки становится доступной и оперативной для всех категорий заявителей.

Объекты оценки имущества при реализации КРТ

Оценка имущества в рамках комплексного развития территорий (КРТ) охватывает широкий спектр объектов, находящихся в собственности граждан, юридических лиц или муниципалитета. Согласно положениям Федерального закона № 494-ФЗ, а также нормам Земельного и Градостроительного кодексов, в число подлежащих оценке объектов входят как недвижимость, так и имущественные права, ограниченные вещные права, улучшения и убытки, возникающие в результате изъятия.

Жилая и коммерческая недвижимость
Основной категорией объектов оценки являются здания и помещения, которые подлежат сносу или реконструкции в рамках КРТ. Это включает:
– квартиры, частные дома, апартаменты;
– нежилые помещения (магазины, офисы, склады);
– отдельно стоящие здания;
– объекты незавершенного строительства.
Оценка проводится по рыночной стоимости с учётом физического и функционального износа, расположения, юридического статуса, обременений.

Земельные участки
В обязательном порядке оцениваются земельные участки, находящиеся в частной, муниципальной или федеральной собственности. В процессе учёта берётся:
– категория земель;
– разрешённое использование;
– местоположение и инфраструктура;
– площадь и форма участка;
– наличие сервитутов или ограничений.
Для участков, находящихся в аренде, оценивается также стоимость прав аренды, если они досрочно прекращаются.

Имущественные права
КРТ часто затрагивает не только физическое имущество, но и права, которые имеют рыночную стоимость. Это:
– права аренды (особенно долгосрочные);
– право бессрочного пользования;
– сервитуты и иные обременения;
– права на общедомовое имущество;
– право требования по заключённым договорам.
Оценка таких прав проводится на основе методов дисконтирования, анализа дохода или сравнительных аналогов.

Неотделимые улучшения
Все улучшения, произведённые на объекте, если они неразрывно связаны с ним, подлежат компенсации. Это может быть:
– капитальный ремонт, перепланировка;
– подключение к инженерным сетям;
– установка дополнительного оборудования;
– благоустройство земельного участка.
По ФЗ-494 такие улучшения включаются в общую стоимость объекта, если выполнены до утверждения документации по планировке.

Убытки и расходы
Помимо самой стоимости имущества, оценке подлежат и убытки, которые понёс собственник в связи с изъятием. Это могут быть:
– расходы на переезд;
– упущенная выгода;
– потери от досрочного расторжения договоров;
– убытки бизнеса в связи с прекращением деятельности.
АНО ЭПЦ "Топ Эксперт" применяет обоснованные методы расчёта таких убытков, опираясь на судебную практику и экономические модели.

Таким образом, объекты оценки при КРТ не ограничиваются только недвижимостью — учитываются все составляющие имущественного комплекса, включая права и потери. Именно комплексный подход позволяет нашим оценщикам формировать максимально полные, защищённые отчёты, которые принимаются судами, органами власти и инвесторами.

Часто задаваемые вопросы к оценщику в рамках КРТ

В процессе оценки имущества при реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) вопросы к оценщику возникают как на досудебной стадии, так и в различных видах процессуального судопроизводства. Каждый из этих процессов накладывает определённые требования на содержание и юридическую силу отчёта, а также формирует конкретный круг типовых вопросов, требующих профессионального ответа.

В гражданском судопроизводстве наиболее часто поднимаются вопросы о правомерности и точности определения рыночной стоимости изымаемого имущества. Собственники обращаются в суд с исками о признании предложенной компенсации заниженной или необоснованной. В рамках дел рассматриваются:
– соответствует ли стоимость объекта рыночной;
– учтены ли неотделимые улучшения и вложения;
– каким образом определена стоимость альтернативного объекта;
– обоснована ли методология, использованная в отчёте.

В арбитражном процессе рассматриваются имущественные споры, возникающие между юридическими лицами и органами власти, а также между инвесторами, девелоперами и участниками долевой собственности. В этом контексте актуальны вопросы:
– правомерна ли оценка коммерческой недвижимости;
– как оценены убытки в результате прекращения арендных отношений;
– соответствует ли отчёт требованиям ФСО и ФЗ-135;
– обоснована ли величина компенсации бизнесу.

В административном судопроизводстве возникают дела об обжаловании решений и действий органов власти, касающихся оценки, изъятия и предоставления компенсации. Часто в таких процессах ставятся вопросы:
– учтены ли индивидуальные характеристики объекта;
– соблюдён ли порядок уведомления и взаимодействия;
– применены ли корректные исходные данные;
– является ли оценка объективной и независимой.

В уголовном процессе вопросы к оценщику могут быть связаны с расследованием преступлений, связанных с мошенничеством, злоупотреблением полномочиями или подлогом в сфере изъятия имущества. В рамках следственных действий и судебных разбирательств оцениваются:
– была ли заведомо занижена стоимость объекта;
– использовались ли фиктивные методики;
– существовали ли сговор или личная заинтересованность при оценке;
– повлёк ли отчёт ущерб государству или гражданам.

Таким образом, работа оценщика в КРТ требует не только владения методологией оценки, но и понимания специфики каждого судопроизводства. Специалисты АНО ЭПЦ "Топ Эксперт" обладают опытом участия в гражданских, арбитражных, административных и уголовных делах, что позволяет готовить отчёты, способные выдерживать правовую проверку в любой судебной инстанции.

Преимущества обращения в АНО ЭПЦ "Топ Эксперт" для оценки имущества в рамках КРТ

Оценка имущества в условиях реализации комплексного развития территорий (КРТ) требует высокой точности, юридической безупречности и понимания многослойной нормативной базы — от Федерального закона № 135-ФЗ до положений закона № 494-ФЗ и Градостроительного кодекса. Обращение в АНО ЭПЦ "Топ Эксперт" даёт клиенту ряд реальных, подтверждённых практикой преимуществ, которые обеспечивают защиту имущественных прав на всех этапах процедуры.

АНО ЭПЦ "Топ Эксперт" — это официально аккредитованная организация. Мы имеем свидетельства об аккредитации собственных лабораторий, в том числе:
– строительно-технической лаборатории (свидетельство № ЛНК РОС-001089 от 18.11.2024 г.);
– химической испытательной лаборатории (свидетельство № ИЛ-РОС-001278 от 31.03.2025 г.).
Это позволяет задействовать лабораторные методы обследования объектов недвижимости, материалов и технического состояния при необходимости.

У нас работают аттестованные оценщики с подтверждённой судебной практикой, имеющие право подготовки заключений для судов общей юрисдикции, арбитражных и административных органов. Мы не просто оцениваем — мы создаём документы, которые успешно проходят судебную проверку.

Удобное расположение делает процесс максимально доступным:
– наш офис находится рядом с метро Охотный ряд — в самом центре Москвы,
– второй офис — у метро Тульская, вблизи крупных транспортных развязок.
Это позволяет быстро организовать встречу, осмотр, согласование и передачу документов.
Кроме того, мы предоставляем гибкие формы взаимодействия — выезд оценщика на объект, дистанционное согласование, электронные отчёты, сопровождение по доверенности, экспертную рецензию на отчёты других организаций.

Обратившись в АНО ЭПЦ "Топ Эксперт", вы получаете не только профессиональный отчёт, но и реальную стратегию защиты ваших имущественных интересов в рамках КРТ — как в переговорах с администрацией, так и в суде.

Судебные экспертизы

Внесудебные экспертизы

Аудит

Оценка

Досудебные экспертизы

Оценка имущества в рамках КРТ по ФЗ-494